Kto płaci za wymianę okien w wynajmowanym mieszkaniu w Niemczech – najemca czy właściciel?

Zimą od okna ciągnie zimne powietrze, na szybach regularnie zbiera się woda, klamka przestaje działać, a właściciel mieszkania odpowiada: „okno przecież się zamyka”. Kto w takiej sytuacji powinien zapłacić za naprawę lub wymianę okien w Niemczech? Dla najemcy odpowiedź jest bardzo ważna, ponieważ wymiana kilku okien może kosztować tysiące euro.

W niemieckim prawie najmu obowiązuje podstawowa zasada: właściciel powinien utrzymywać wynajmowane mieszkanie w stanie umożliwiającym jego użytkowanie zgodnie z umową. Nie oznacza to jednak, że najemca może zażądać nowych okien tylko dlatego, że obecne są stare.

Kto odpowiada za okna w wynajmowanym mieszkaniu?

Co do zasady za stan techniczny okien odpowiada Vermieter, czyli wynajmujący. Wynika to z § 535 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB).

Jeżeli okno przestaje prawidłowo działać w wyniku wieku, zużycia materiału albo awarii, której najemca nie spowodował, naprawa należy zasadniczo do obowiązków wynajmującego.

Dotyczyć może to między innymi:

• uszkodzonych mechanizmów okiennych,
• nieszczelności wymagających naprawy,
• zepsutych okuć,
• problemów z prawidłowym zamykaniem okna,
• uszkodzeń wynikających ze zwykłego zużycia,
• poważnych wad wpływających na możliwość normalnego korzystania z mieszkania.

Najemca nie odpowiada natomiast za pogorszenie stanu mieszkania wynikające ze zwykłego, zgodnego z umową użytkowania.

Czy właściciel musi wymienić stare okna na nowe?

Nie zawsze. To jedna z najważniejszych rzeczy, o których powinien wiedzieć najemca.

Sam wiek okien nie daje automatycznie prawa do żądania ich wymiany. Okno może mieć kilkadziesiąt lat i nadal spełniać swoją funkcję. Niemieckie prawo nie działa na zasadzie: „okno ma 25 lat, więc właściciel musi kupić nowe”.

Znaczenie ma przede wszystkim rzeczywisty stan techniczny.

Jeżeli stare okna prawidłowo się zamykają, nie są uszkodzone i umożliwiają normalne korzystanie z mieszkania, właściciel nie musi ich wymieniać tylko dlatego, że na rynku dostępne są znacznie nowocześniejsze modele.

Co jeśli przez zamknięte okna wieje?

Inaczej wygląda sytuacja, gdy okno jest rzeczywiście wadliwe. Przykładem mogą być duże nieszczelności powodujące silny przeciąg mimo prawidłowo zamkniętego okna.

Najemca powinien wtedy zgłosić problem właścicielowi i umożliwić mu jego usunięcie.

Nie oznacza to jednak automatycznie wymiany całego okna. Czasami wystarczy regulacja okuć, wymiana uszczelki albo naprawa konkretnego elementu.

To właściciel decyduje zasadniczo o sposobie prawidłowego usunięcia wady. Najemca może domagać się usunięcia problemu, ale niekoniecznie konkretnego rozwiązania w postaci zakupu nowych okien.

Okno się zepsuło – kto płaci?

Wiele zależy od przyczyny.

Jeżeli przykładowo mechanizm okna zepsuł się podczas normalnego otwierania i zamykania, a przyczyną jest jego zużycie, odpowiedzialność zasadniczo leży po stronie wynajmującego.

Jeżeli jednak najemca uszkodził okno ze swojej winy, sytuacja może wyglądać zupełnie inaczej.

Przykład: najemca uderza w szybę ciężkim przedmiotem i ją rozbija. Trudno w takiej sytuacji oczekiwać, że właściciel bezwarunkowo poniesie koszt szkody spowodowanej przez mieszkańca.

A co, jeśli szybę wybije dziecko albo gość?

Takie przypadki trzeba oceniać indywidualnie. Istotne będzie przede wszystkim ustalenie, kto spowodował szkodę i w jakich okolicznościach.

Warto również sprawdzić posiadane ubezpieczenie Privathaftpflichtversicherung. W zależności od zakresu konkretnej polisy ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej może mieć znaczenie przy szkodach wyrządzonych w wynajmowanym mieszkaniu.

Wilgoć i pleśń przy oknach – czy winne są okna?

To jeden z najczęstszych powodów konfliktów pomiędzy najemcami a właścicielami mieszkań.

Na ramie okiennej pojawia się woda, później czarne punkty, a następnie pleśń. Najemca uważa, że okna są nieszczelne albo źle zamontowane. Vermieter odpowiada, że mieszkanie jest za rzadko wietrzone.

Nie da się automatycznie stwierdzić, która strona ma rację.

Wilgoć może mieć wiele przyczyn, między innymi sposób ogrzewania i wietrzenia mieszkania, mostki termiczne, problemy konstrukcyjne budynku czy stan stolarki okiennej.

Jeżeli problem jest poważny i strony nie mogą ustalić jego przyczyny, konieczna może być ocena specjalisty.

Czy najemca może sam zamówić nowe okna?

Tutaj trzeba być bardzo ostrożnym.

Nie należy samodzielnie zamawiać wymiany okien, a następnie po prostu wysyłać rachunku właścicielowi.

Okna są elementem budynku, a ich wymiana stanowi poważną ingerencję w nieruchomość. Jeżeli najemca uważa, że okno jest uszkodzone, powinien przede wszystkim zgłosić wadę wynajmującemu.

Prawo przewiduje sytuacje, w których najemca może sam usunąć wadę i żądać zwrotu koniecznych kosztów – przykładowo, gdy wynajmujący pozostaje w zwłoce z jej usunięciem albo natychmiastowe działanie jest konieczne dla zachowania lub przywrócenia stanu mieszkania. Nie oznacza to jednak, że przy każdym nieszczelnym oknie można od razu zamówić ekipę na koszt właściciela.

Jak prawidłowo zgłosić uszkodzone okno?

Najlepiej zrobić to na piśmie, nawet jeśli wcześniej rozmawialiśmy już z właścicielem przez telefon.

W zgłoszeniu warto dokładnie opisać problem, np.:

• którego okna dotyczy usterka,
• na czym dokładnie polega problem,
• od kiedy występuje,
• czy okno można normalnie otworzyć i zamknąć,
• czy do mieszkania dostaje się woda lub zimne powietrze,
• czy pojawiła się wilgoć lub pleśń.

Warto również wykonać zdjęcia lub nagranie pokazujące usterkę.

Nie wystarczy zadzwonić i czekać miesiącami

Zgodnie z niemieckimi przepisami najemca ma obowiązek poinformować wynajmującego o wadzie, która pojawiła się podczas trwania najmu.

Ma to również praktyczne znaczenie. Jeżeli niewielkie uszkodzenie okna zostanie zignorowane, a później doprowadzi do znacznie większej szkody, sytuacja najemcy może się skomplikować.

Dlatego problem warto zgłosić możliwie szybko i zachować dowód wysłania wiadomości.

Czy można obniżyć czynsz przez nieszczelne okna?

W określonych przypadkach wada mieszkania może prowadzić do Mietminderung, czyli obniżenia czynszu.

Nie każda drobna nieszczelność daje jednak automatycznie prawo do dużej obniżki. Znaczenie ma to, jak poważna jest wada i w jakim stopniu ogranicza możliwość normalnego korzystania z mieszkania.

Inaczej oceniane będzie lekko zużyte okno, a inaczej sytuacja, w której podczas deszczu woda dostaje się do pomieszczenia albo zimą pomieszczenia nie można prawidłowo ogrzać.

Nie warto samodzielnie wybierać przypadkowego procentu i po prostu przelewać niższego czynszu. Błędnie przeprowadzona Mietminderung może doprowadzić do powstania zaległości wobec wynajmującego. Przy poważniejszym sporze bezpieczniej skorzystać z pomocy Mieterverein lub prawnika zajmującego się Mietrecht.

Naprawa czy modernizacja – to bardzo ważna różnica

Załóżmy, że w mieszkaniu znajdują się stare, uszkodzone okna i właściciel wymienia je na nowe.

Trzeba wtedy rozróżnić dwa pojęcia:

• Erhaltung/Instandhaltung – utrzymanie lub przywrócenie prawidłowego stanu,
• Modernisierung – modernizacja poprawiająca standard budynku, np. prowadząca do trwałego ograniczenia zużycia energii.

Ta różnica jest szczególnie ważna, ponieważ może mieć wpływ na późniejsze rozliczenia pomiędzy właścicielem a najemcą.

Czy po wymianie okien właściciel może podnieść czynsz?

Nie każda wymiana okien automatycznie oznacza możliwość podwyższenia czynszu.

Jeżeli właściciel jedynie usuwa istniejącą wadę i przywraca prawidłowy stan mieszkania, mamy do czynienia przede wszystkim z działaniem związanym z jego utrzymaniem.

Jeżeli natomiast prace stanowią jednocześnie modernizację – przykładowo nowe okna prowadzą do trwałego zmniejszenia zużycia energii – zastosowanie mogą znaleźć przepisy dotyczące Modernisierung.

Przy podwyżce związanej z modernizacją nie można jednak po prostu przerzucić na najemcę wszystkich kosztów. Koszty, które i tak byłyby konieczne do zwykłego utrzymania lub naprawy, należy odpowiednio oddzielić od kosztów modernizacji.

Nowe energooszczędne okna – kto wybiera firmę?

Jeżeli za wymianę odpowiada właściciel, to on zasadniczo organizuje prace i wybiera wykonawcę. Najemca nie musi sam szukać producenta ani ekipy montażowej.

W praktyce właściciele coraz częściej decydują się przy okazji remontu na rozwiązania o lepszych parametrach energetycznych. W regionach takich jak Zagłębie Ruhry znalezienie wykonawcy pod hasłem Fenster Recklinghausen czy odpowiednikiem dla innego miasta nie jest trudne, ale decyzja o zakresie prac w wynajmowanym lokalu nadal należy przede wszystkim do właściciela nieruchomości.

Przykład: stare okna, zimno w mieszkaniu i właściciel odmawia wymiany

Załóżmy, że mieszkasz w wynajmowanym lokalu. Okna mają kilkadziesiąt lat. Zimą przy zamkniętym oknie wyraźnie czuć napływ zimnego powietrza, na ramie regularnie gromadzi się wilgoć, a jedno skrzydło nie domyka się prawidłowo.

Zgłaszasz problem właścicielowi, ale słyszysz:

„Okna są stare, ale nadal można je otworzyć i zamknąć. Nie będę ich wymieniał”.

W takiej sytuacji najważniejszy nie jest wiek okien, lecz występujące wady.

Najemca powinien dokładnie udokumentować problemy i zażądać ich usunięcia. Właściciel nie musi automatycznie montować nowych okien, jeśli wadę można skutecznie naprawić. Nie może jednak ignorować rzeczywistego problemu tylko dlatego, że okna formalnie nadal znajdują się na swoim miejscu.

Co zrobić, gdy Vermieter ignoruje zgłoszenie?

Najbezpieczniej działać krok po kroku:

1. Zrób zdjęcia i nagrania usterki.
2. Zgłoś wadę właścicielowi na piśmie.
3. Dokładnie opisz problem i poproś o jego usunięcie.
4. Zachowaj korespondencję z Vermieterem lub Hausverwaltung.
5. Jeżeli problem nie zostanie rozwiązany, skontaktuj się z Mieterverein albo prawnikiem specjalizującym się w prawie najmu.
6. Nie zamawiaj kosztownej wymiany okien na własną rękę bez wcześniejszego sprawdzenia swoich praw.

Kto ostatecznie płaci za wymianę okien?

W typowej sytuacji, gdy okna wymagają naprawy lub wymiany z powodu wieku, normalnego zużycia albo wady technicznej niezawinionej przez mieszkańca, odpowiedzialność za utrzymanie mieszkania spoczywa zasadniczo na wynajmującym.

Jeżeli natomiast najemca sam spowodował uszkodzenie, może zostać zobowiązany do pokrycia wynikającej z tego szkody.

Najważniejsze jest również to, że stare okno nie oznacza automatycznie prawa do nowego okna. Najemca może domagać się przede wszystkim tego, aby wynajmowane mieszkanie pozostawało w stanie umożliwiającym prawidłowe korzystanie zgodnie z umową.

Jeżeli więc okna są tylko niemodne – to za mało. Jeżeli jednak nie domykają się, przepuszczają wodę, są uszkodzone albo powodują inne poważne problemy, warto zgłosić wadę i domagać się jej usunięcia.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej. Przy sporze z wynajmującym warto skonsultować konkretną sytuację z Mieterverein lub prawnikiem specjalizującym się w niemieckim prawie najmu.